加国头条 i4cc.ca ｜地产界|商业物业税转嫁给住宅业主，温哥华业主还坐得住吗？

按语：温哥华的屋主们，未来3年你们要缴纳的物业税又要涨啦。

【高度周刊及高度见闻（微信ID:RiseNews）吉宁撰写】4月29日，温哥华市议会投票通过了一项动议，将在未来3年中，把2%的物业税从商业物业转移至住宅物业，以此给负担很重的温哥华中小企业和店家减轻负担。

　　5月开始，温哥华的商业业主需要缴纳的物业税将减少1%，住宅业主的物业税将增加1%，明年商业业主的物业税将再下调0.5%，后天再下调0.5%，而住宅业主的物业税则将在明年和后年各增长0.5%。

　　这一动议在温哥华市议会引发了激烈的讨论，最终的投票结果非常接近，以6-5的微弱优势获得了通过。温哥华市长甘乃迪（Kennedy Stewart）、市议员Colleen Hardwick、Jean Swanson、Christine Boyle和Melissa DeGenova投了反对票。

　　为了帮助温哥华的中小企业和店家更好的生存，温哥华市府从去年12月开始研究如何为这些店家减轻税负，此次2%的减税幅度，对于解决店家的生存问题，其实是杯水车薪的。因为在过去的几年里，由于商业地产的估值不断上升，店家的税负增长了近21%。

　　在温哥华，商业物业税占到了物业税总税收的45%，而在所有物业类型中，商业物业只占总数的7%，商业物业的税负可见一斑。

温哥华专卖雨伞的店铺关张

　　商业物业税是怎么算的？

　　在计算商业物业估价时，卑诗省估价处考虑的因素包括该物业的开发潜力和“回报率最高的使用方式（Highest and best use）”。而很多的商业物业在计算估价时，很大程度上的估价都给了“开发潜力”。如果你的物业位置很好，那么无论这栋建筑有多么破败，这里的开发潜力都很大，估价都会比较高。

　　如何确定一块土地的开发潜力呢？其实，很大程度上要看这块土地未来的用途将是什么。按照温哥华的《官方社区规划（Official Community Plan）》，如果某一土地未来允许兴建高密度的住宅或商业设施，这里的开发潜力就很大。所以，如果一栋商业物业所在土地，未来将用于兴建高层公寓，那么它的开发潜力就很大，估价会很高，当前店铺要缴纳的商业物业税就会比较高。

　　根据商业地产公司Marcus &Millchap的报告，2018年温哥华成交的零售地产价格已经超过了每平方英尺$1,000，相比去年增长了25%。温哥华地区的平均零售物业租金为每平方英尺$30.10，相比2017年增长了10%。而租金上涨带来的直接影响，就是小店的纷纷关张。

　　商业物业税是住宅物业税的近5倍

　　温哥华的店家需要支付的商业物业税，是住宅物业税税率的4.398倍。在商业物业税和住宅物业税之比方面，温哥华冠绝加拿大，一直是加拿大商业物业税和住宅物业税差距最大的城市，比加拿大平均水平高出了50%。

　　根据温哥华市府的数据，2018年根据商业物业的估值，每$1,000的税基需要缴纳的商业物业税为：

　　一般用途税：$5.03019

　　卑诗省学校税：$4.56143

　　运联基建税：$1.02059

　　卑诗估价税：$0.13480

　　大温哥华地区税：$0.10664

　　市政财务税：$0.00054

　　总计：$10.85419

　　而同样$1,000的税基，温哥华的住宅物业需要缴纳的物业税是：

　　一般用途税：$1.24393

　　卑诗省学校税：$0.92146

　　运联基建税：$0.21766

　　卑诗估价税：$0.04147

　　大温哥华地区税：$0.04353

　　市政财务税：$0.00021

　　总计：$2.46826

近3年温哥华的商业物业税一直在降低

　　因为所有的屋主都希望少交物业税，商业物业税下调、住宅物业税上调就意味着住宅屋主们的税负加重了。虽然较低的商业物业税能让城市更具活力，提供更多的就业机会，带来更多的投资，为市政提供更为稳定的税基。但只要提到给屋主们加税，这一政策就注定受到部分屋主的反对。温哥华市议员和市长甘乃迪肯定会担心这么做会惹恼选民。

　　而温哥华的居民们需要扪心自问：我们愿意为此买单吗？你愿意看到本地商铺、那些代代相传的老店一家一家的倒闭吗？你愿意看到自家旁边满是空置的商铺吗？如果你不想看到这一切，你愿意每年多交$40或$80的住宅物业税来拯救本地商铺吗？

作者：吉宁

编辑：啾啾

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